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三、疫情对于三四线楼市的影响：年返乡置业潮消失，市场需求进一步降低

返乡置业曾是支持三四线城市房地产市场的重要力量。近3年来，返乡置业面积呈现递增的趋势。年，返乡置业成交金额达到亿元，成交面积超过万平方米，相较年的万平方米近乎翻一番。

根据《-返乡置业调查报告》，医院的人群超过半数，约有52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，其中，90后及95后是中坚力量，占比达到62.1%，80后占比为20%，这与购房刚需群体年龄分布是互相吻合的。

报告中显示，三四线城市是返乡置业的主力城市，合计占比达到78%。其中，保定、洛阳、张家口、许昌等城市热度较高。近三年来，三四线城市的返乡置业面积与金额均保持了稳定上涨趋势。

由于三四线城市整体本就呈现人口流出趋势，与此同时，部分一二线城市近年来陆续完善了人才落户机制以吸引更多人口流入，三四线城市房地产市场原生需求不足。另一方面，年开始的棚改货币化安置提前兑现了未来三四线楼市的需求，随着棚改货币化的逐渐淡出，透支需求的后果逐渐暴露，市场需求严重不足。在这样的情况下，返乡置业带来的成交量对于三四线房地产市场至关重要。

根据中国指数研究院的分析，大量欠发达三四线城市或县城房地产市场的去化依赖于返乡置业，如中部地区的安徽六安市、江西玉山县;北部地区的河北邢台威县;东部地区的江苏宿迁沭阳县等。如若没有疫情影响，今年返乡置业需求总量会达到-万平方米和-亿元，

年受疫情影响，线下售楼处关闭，房地产市场交易量一落千丈。27个重点监测城市新增供应面积85万平方米，其中，一线城市商品住宅新增供应面积18万平方米，同比下降81%，环比下降86%;二三线城市新增供应面积68万平方米，同比下降85%，环比下降93%，降幅较一线城市显著扩大。

与供应减少对应的是成交量的下降。一线城市总成交为29万平方米，同比下降73%，环比下跌82%，;二三线城市总成交万平方米，同比下降了78%，环比下降84%，，跌幅均高于一线城市。

春节假期是三四线城市传统的返乡置业高峰期，此时供应量与成交量的大幅降低对于当地楼市是巨大的打击，而当前大部分开发商线下销售尚未完全恢复，但大部分人员已返城复工，代表今年返乡置业潮几近于无。

居民收入水平是影响返乡置业意愿的主要因素。由于疫情严重影响我国一季度实体经济，加之大部分企业延迟复工、资金链压力较大，部分居民将面对工资收入降低甚至失业风险。尽管2月以来各地房地产政策方面均陆续出现松动，房贷利率水平也不断降低，但收入来源的减少会进一步加大居民的资金压力，整体经济环境的收紧也会打击消费购房意愿，从而进一步降低三四线楼市市场预期。

四、结论

通过对三四线城市房地产市场的多维度分析，我们得出的结论是：目前三四线城市的房价泡沫较大，且楼市基本面不足，泡沫破碎风险较大;过去三年间，棚改货币化安置推动三四线城市房价上涨，年以来，随着棚改进入到下一阶段，三四线城市房价将逐步回落;加之年的新冠肺炎疫情严重影响了三四线城市的返乡置业，居民购房意愿也将进一步降低，楼市前景难言乐观，在三四线城市置业需谨慎。

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