在史上最严调控的不断加码之下，一二线热点城市楼市整体降温冰冻。然而，宿迁楼市却“逆势上涨”。截止6月30日，年上半年宿迁商品房累计成交套，其中住宅累计成交套（数据来自宿迁房产网房地产数据研究中心），出现了量价暴增的态势！宿迁好的地段和标杆楼盘房价直接过万！详情参阅《难怪宿迁房价拼命涨！1.6万套住房都被这些人买走了》在调控的大背景下，宿迁楼市是如何逆势涨起来的？是谁引燃了宿迁楼市的“这把火”？

在这轮调控中，一二线城市首当其冲。当一二线城市以各种手段收紧楼市之后，楼市需求自然外溢到其他城市，让宿迁等三四线城市站在了风口上，进而由需求外溢产生“红利”。宿迁站在风口上，猪都能飞何况宿迁房价呢？详情参阅《房价半年近万！宿迁又一个新区崛起！买房的人乐坏了......》

在一二线城市多限的这种态势下，房地产开发企业逐渐瞄准了三四线城市，而重点布局三四线城市的碧桂园和恒大均在今年前7月销售金额突破了亿元的。另外，从土地市场来看，宿迁今年卖地收入也是稳超10亿元。详情参阅《碧桂园恒大领衔苏宿园区5地大战9.6亿元，呼声最大的万科不知所踪？》，同时今年国内众多知名和百强房企举兵布局宿迁详情参阅《把万科截胡的朗诗已来！百强房企大举进军宿迁！》

概括来说宿迁楼市的本轮去化主要由以下几类需求组成：

1宿迁本地二代农民工的住房升级换代的需求，这些需求不敢说完全合理，但却十分旺盛。城市化进程发展的需求比例最大！

2宿迁外出经商或在外白领购房需求下沉，这类宿迁人其实工作生活在中国各个大城市，为了给自己买个保障，也倾向于在老家买套房子作为退路之一。宿迁这波房价的上涨和库存去化前期是他们的功劳！

3宿迁城市居民的拆迁刚需，对于宿迁城市居民的拆迁刚需其实是才是支撑宿迁楼市发展的是真正的需求，但是这类需求很只能是“一锤子买卖”，这一波爆发了，未来相当长的时间都不会再有了，因为是刚需所以所占比例自然不少！

4宿迁城市居民的改善需求，这也是支撑宿迁楼市发展的真实需求，但是今年改善需求集中释放也是由于房价暴涨跟风和恐慌从众的心理作祟吧！

5非正常的外部需求，这些情况在局部存在，宿迁周边的城市居民或者房产投资客和炒房客涌入宿迁，比如南京、淮安、徐州、邳州、睢宁、新沂、沭阳等宿迁周边城市刚需客和投资客。

如果用发展的眼光看宿迁，宿迁未来的发展潜力也是不容小觑，详情参阅《为什么一定要在宿迁买房？3年后的宿迁给你答案……》

有业内人士称：“宿迁城市化进程发展在农村大力拆迁和货币化安置的双引擎加速下产生了大量的购房需求。同时由于本轮调控一二线城市外部挤压需求和宿迁本地原始需求同时汇聚，可谓万事具备只欠东风了，恰在此时平地一声雷---宿迁万达落户河东彻底引燃了宿迁楼市的“这把大火”！导致宿迁楼市至今高烧不退……”详情参阅《暴涨两千！宿迁万达旁项目开盘套人抢光！当初买房为什么不喊我……》我们也许搞清楚了宿迁楼市这把火是怎么烧起来的，但是，这把火究竟能持续多久？也给市场留下了几个疑问：

第一，春风不度玉门关，调控政策也不度宿迁吗？

在这轮调控中，一二线城市成了“重灾区”。而对于宿迁等三四线城市来说，恰恰相反倒成了楼市的“解放区”，但随着调控政策的不断升级、叠加，政策效应同样也会溢出。当一二线热点城市的房价企稳之后，调控政策也将递延至三四线城市，这些地方的楼市包括宿迁也将面临调整风险。

第二，宿迁人口能否撑得起楼市？

与一二线城市相比，宿迁的楼市多靠刚需在支撑。在这一轮房价上涨的周期中，原本是缓慢释放的的刚需终于得以集中爆发。但是，宿迁城市人均住房面积已经不低了，而且人口为净流出城市。在这种情况下，宿迁这些改善性需求能够撑多久？根据宿迁房产网数据中心显示，今年6月宿迁商品房均价元/㎡;而到8月，宿迁商品房均价仅为元/㎡。这充分说明，随着这波需求释放，宿迁城市的房价也已经出现了颓势……

第三，工资水平能否支撑起高房价？

以宿迁为例，目前的工资水平是元左右，高端岗位工资也才-元，上万元的工资基本没有。但是，目前宿迁好房子的房价直奔一万而去。显而易见，目前宿迁的工资水平难以支撑起这么高的房价。

第四，能否承担得起高利率？

现在全国大部分银行的利率上浮，宿迁也不例外。目前在宿迁，不仅仅是利率上浮，甚至有的银行已经暂停房贷业务。未来利率是否会继续上浮？会不会有更多银行加入暂停房贷业务的行列？政策调控仍在加强，贷款利率继续收紧的预期将进一步强化市场的观望情绪和消费者的购房成本！详情参阅《宿迁首套房贷利率上浮！利息多出这么多！买房还是早买早好……》

第五，大型房企会一直扎根宿迁吗？

在宿迁除了一些譬如恒大、碧桂园、金鹰等多年来扎根宿迁城市的房企，有很大一部分房企是闻风而来，把宿迁当作资本的“避风港”。他们以高溢价拿下这些地块，无形之中增加了开发成本，而这些成本将通过后续的经营逐步增加到房价中，从而抬高房价。虽然房价涨上去了，但由于与地价的对冲，房企的收益并没有随之水涨船高，不得不借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，一旦风向突变，这些房企的资金链将面临巨大的考验。

通过以上分析我们不难看出，宿迁楼市的供求关系并未得到真正的逆转，在需求透支的情况下，宿迁楼市“火热”能持续多久？也就仁者见仁智者见智了！

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?文章作者：宿小房







































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